Comprendre le Village

Le Village Liberté sur Berges  a été construit au début de 2002 par l’entreprise Prével, par sa compagnie affiliée Village Liberté sur Berges Inc. Le projet consistait en la construction d’un ensemble de 145 maisons de ville détenues en copropriété dans l’un des 28 syndicats créé à cette fin.

Contrairement à une tour de condos, chacun des copropriétaires est propriétaire du terrain correspondant à sa partie privative de même qu’à la partie de l’immeuble qui lui correspond, du sous-sol à la toiture tel que décrit dans un certificat de localisation. La partie commune est dans la plupart des syndicats limitée à une bande de terrain qui ceinture les parties privatives. Certaines rues privées ou entrées de garage sous=terrain font également compris dans la partie commune.

Les copropriétaires de chacun des groupes de maisons ainsi vendues sont groupés en syndicats. Les syndicats sont des entreprises immatriculées auprès de l‘Inspecteur général des institutions financières et enregistrées par le registraire des entreprises du Québec. Chaque syndicat possède son propre numéro d’employeur du Québec (NEQ).

Contrairement à une tour d’appartements où tous les copropriétaires appartiennent en général à un syndicat unique, le projet du Village a donné naissance à plusieurs syndicats. Il y a au Village 28 syndicats regroupant chacun de 3 à 8 copropriétaires. Pour poursuivre l’analogie avec une tour d’appartements, imaginez un promoteur qui construirait un étage à la fois et le mettrait en vente, chaque étage constituant un syndicat distinct.

La raison de cette façon de procéder est simple: Un constructeur doit contracter des emprunts pour payer matériaux et personnel. Chaque fois qu’un bâtiment de trois à cinq unités était achevé et que suffisamment de résidences étaient vendues, le constructeur pouvait rembourser son emprunt et inscrire le bâtiment au registre des institutions financières sous le nom d’un syndicat. Les 28 syndicats ont ainsi été enregistrés en 12 groupes comprenant de 1 à 6 syndicats entre le15 octobre 2001 et le 8 février 2005. Cela a permis à Prével de traiter le projet en pièces détachées au lieu d’attendre la fin de la construction de tous les bâtiments du Village pour créer un syndicat unique regroupant les copropriétaires des 145 résidences.

Prével aurait pu, comme le lui permet la loi, enregistrer les syndicats sur une base temporaire en suivant les phases de la construction pour réunir le tout sous un seul syndicat à la fin des travaux. Il n’a pas jugé nécessaire de procéder ainsi, nous devons en supporter les conséquences.

Les 145 unités sont réparties dans les 28 syndicats et le Bottin indique l’appartenance de chaque unité à son syndicae.

La possibilité de fusionner tous les syndicats du Village pour en former un seul ou à une échelle plus limitée d’en fusionner un plus petit nombre pour en former un nouveau pourrait être considérée mais ne serait pas réalisable sans des frais importants et surtout sans l’accord unanime des copropriétaires concernés.

Les syndicats sont des personnes morales ayant pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun.

En aucun cas, la compagnie “Le Havre” ou le “Club-House” n’est impliqué dans les opérations des syndicats

Les obligations et devoirs du conseil d’administration et de l’assemblée des copropriétaires sont décrits aux articles 28 à 38 de la première partie de l’Acte de déclaration de copropriété.

Le fonctionnement et l’administration de la copropriété sont exposés aux articles 97 à 149 de l’Acte de déclaration de copropriété, dans la deuxième partie qui constitue le Règlement de l’immeuble.

La principale obligation du conseil d’administration est d’administrer le syndicat, soit d’établir un budget, de le soumettre aux copropriétaires et d’en assurer le suivi. Le budget doit prévoir les dépenses communes au syndicat, de même qu’un fonds de prévoyance. La répartition des charges communes est indiquée sur l’acte de déclaration de copropriété.

Le conseil d’administration doit convoquer une assemblée générale annuelle du syndicat dans les 90 jours de la fin de l’exercice financier pour rendre compte de son administration et pour l’élection du conseil d’administration pour la nouvelle année.

Chaque syndicat décide de des modalités de sa gestion. Certains préfèrent faire une “autogestion”, d’autres ont engagés une firme externe de gestion.

Le Club House, localisé au 7724 rue des Saules, avec ses dépendances (terrain de pétanque, piscine, spa, quais, etc.) appartient à une compagnie indépendante des syndicats, Le Havre du Village Liberté sur Berges Inc. (« Le Havre »).

En achetant une résidence au Village Liberté sur Berges, chaque copropriétaire a également acheté une action ordinaire (sic) et une action de catégorie « B » du Havre et accepté de payer une redevance mensuelle pour avoir accès au centre communautaire et récréatif. Chaque copropriétaire qui revend son unité a l’obligation de transférer ses actions à l’acquéreur et l’engagement d’acquitter mensuellement la portion attribuable à son unité des coûts d’opération courantes du Club House.

Un conseil d’administration formé de cinq (5) copropriétaires des 145 maisons de ville du Village Liberté sur Berges est élu annuellement lors de de l’assemblée générale annuelle des actionnaires. Ce conseil d’administration se réunit régulièrement pour gérer les affaires du Havre.