La Gazette du Village

Une publication destinée aux résidents du Village Liberté sur Berges à Brossard, Québec

Le Puzzle

1 - Le promoteur

Prével,
par  sa compagnie affiliée Village Liberté sur Berges Inc., fut le promoteur du projet qui consistait en la construction d'un ensemble de 145 maisons de ville détenues en copropriété. Contrairement à une tour de condos, chacun des copropriétaires est propriétaire du terrain correspondant à sa partie privative de même qu'à la partie de l'immeuble qui lui correspond, du sous-sol à la toiture. La partie commune est dans la plupart des syndicats limitée à une bande de terrain qui ceinture les parties privatives.


2 - Les syndicats

Les copropriétaires de chacun des groupes de maisons ainsi vendues sont groupés en syndicats. Les syndicats sont des entreprises immatriculées auprès de l'Inspecteur général des institutions financières et enregistrées par le registraire des entreprises du Québec. Chaque syndicat possède son propre numéro d'employeur du Québec (NEQ).

Contrairement à une tour d'appartements où tous les copropriétaires appartiennent en général à un syndicat unique, le projet du Village a donné naissance à plusieurs syndicats. Il y a  au Village 28 syndicats regroupant chacun de 3 à 8 copropriétaires. Pour poursuivre l'analogie avec une tour d'appartements, imaginez un promoteur qui construirait un étage à la fois et le mettrait en vente,
chaque étage constituant un syndicat distinct.

La raison de cette façon de procéder est simple: Un constructeur doit contracter des emprunts pour payer matériaux et personnel. Chaque fois qu'un bâtiment de trois à cinq unités était achevé et que suffisamment de résidences étaient vendues, le constructeur pouvait rembourser son emprunt et inscrire le bâtiment au registre des institutions financières sous le nom d'un syndicat. Les 28 syndicats ont ainsi été enregistrés en 12 groupes comprenant de 1 à 6 syndicats entre le15 octobre 2001 et le 8 février 2005. Cela a permis à Prével de traiter le projet en pièces détachées au lieu d'attendre la fin de la construction de tous les bâtiments du Village pour créer un syndicat unique regroupant les copropriétaires des 145 résidences.

Prével aurait pu, comme le lui permet la loi, enregistrer les syndicats sur une base temporaire en suivant les phases de la construction pour réunir le tout sous un seul syndicat à la fin des travaux. Il n'a pas jugé nécessaire de procéder ainsi, nous devons en supporter les conséquences.

Les 28 syndicats sont groupés par numéros d'unités et séparés par une ligne horizontale à la page Bottin de ce site.
La possibilité de fusionner tous les syndicats du Village pour en former un seul ou, à une échelle plus limitée, d'en fusionner un plus petit nombre pour en former un nouveau, pourrait être considérée mais ne serait pas réalisable sans des frais importants et surtout sans l'accord unanime des copropriétaires concernés.


3 - Pouvoirs et devoirs des syndicats

Les syndicats sont des personnes morales ayant pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun.


4 - Le conseil d'administration du syndicat

Les obligations et devoirs du conseil d'administration et de l'assemblée des copropriétaires sont décrits aux articles 28 à 38 de la première partie de l'Acte de déclaration de copropriété.

Le fonctionnement et l'administration de la copropriété sont exposés aux articles 97 à 149 de l'Acte de déclaration de copropriété, dans la deuxième partie qui constitue le Règlement de l'immeuble.

Cliquez ici pour avoir accès à un index des articles de la Déclaration de copropriété.

La principale obligation du conseil d'administration est d'administrer le syndicat, soit d'établir un budget, de le soumettre aux copropriétaires et d'en assurer le suivi. Le budget doit prévoir les dépenses communes au syndicat, de même qu'un fonds de prévoyance. La répartition des charges communes est indiquée sur l'acte de déclaration de copropriété.

Le conseil d'administration doit convoquer une assemblée générale annuelle du syndicat dans les 90 jours de la fin de l'exercice financier pour rendre compte de son administration et pour l'élection du conseil d'administration pour la nouvelle année.


5 - Le gestionnaire

Le promoteur du projet a initialement confié l'administration des syndicats à un gestionnaire de l'extérieur, le Groupe HPDG.  Le mandat initial de douze mois était renouvelable automatiquement à moins d'un avis de 90 jours avant l'expiration du terme. Un certain nombre de syndicats s'étaient déjà retirés de cet accord, et le conseil d'administration du Havre avait pris en 2005 la décision de changer de gestionnaire. Le Groupe HPDG a par la suite décidé de se retirer du Village et cessé le 30 novembre 2006 de gérer les syndicats dont il avait encore la charge.

Plusieurs syndicats se sont tournés vers un autre gestionnaire. Les autres, près de 20 sur 28, ont décidé de continuer à se gérer eux-mêmes comme ils le faisaient auparavant ou de tenter l'autogestion.
 

6 - L'Association des copropriétaires

L'Association des copropriétaires de Village Liberté sur berges
a été fondée en août 2002 pour répondre à des besoins pressants que ni le promoteur ni le gestionnaire ne semblaient prêts à satisfaire. C'est ainsi que l'Association a dû rédiger la demande de soumissions pour le déneigement avant l'hiver 2002-2003. L'Association regroupait les copropriétaires et non les syndicats et n'avait aucun pouvoir comme tel, chaque syndicat étant autonome. L'Association constituait un instrument d'information sur la structure et la vie au Village auprès des syndicats et des copropriétaires. Elle effectuait également certaines démarches auprès de la municipalité pour discuter de sujets relatifs au Village, par exemple la vitesse maximale dans nos rues, la responsabilité de l'entretien des placettes, la piste cyclable le long de la berge, les panneaux indiquant les numéros civiques des rues privées. Enfin, l'Association a développé certains services relatifs à la vie communautaire du Village, dont plusieurs ont été repris par le conseil d'administration du Havre, par exemple la mise à jour en continu de la Gazette du Village, l'élaboration du règlement du Club House et l'organisation d'activités sociales. Ayant rempli son rôle, l'Association a été dissoute en février 2006.


7 – Le Club House

Le Club House appartient avec ses dépendances à une compagnie indépendante des syndicats, Le Havre du Village Liberté sur Berges Inc. (« Le Havre »).

En achetant une résidence à Village Liberté sur Berges, chaque copropriétaire a également acheté une action de catégorie « B » et une action ordinaire du Havre et
accepté de payer une redevance mensuelle pour avoir accès au centre récréatif. Chaque copropriétaire qui revend son unité a l'obligation de transférer ses actions à l'acquéreur et l'engagement d'acquitter mensuellement la portion attribuable à son unité des coûts d'opération courantes du Club House.

Prével, par sa compagnie affiliée Village Liberté sur Berges Inc. (VLSB), détenait jusqu'au 30 juin 2005 le contrôle de cette compagnie. Tel que convenu lors du début des travaux, le promoteur s'est retiré du Havre, le projet étant maintenant complété. Un nouveau conseil d'administration formé de copropriétaires du Village Liberté sur Berges a été élu lors de de l'assemblée générale spéciale des actionnaires le 14 juin 2005 et est renouvelé annuellement. Ce conseil d'administration se réunit régulièrement pour gérer les affaires du Havre.


8 - Le mot de la fin

Le projet d'implantation du Village Liberté sur Berges étant complété, les structures se sont allégées: le promoteur s'est retiré, tout ce qui entoure le Club House est géré par le conseil d'administration du Havre, les syndicats et les copropriétaires comprennent mieux leur rôle dans la structure de copropriété.